No queremos ver lo obvio

No me sorprende el esfuerzo que hacen la mayoría de los argentinos de clase media para no querer reconocer todo el dinero que perdieron durante los últimos tres años. Es que reconocer una pérdida nos cuesta a todos. Pero es hora de terminar de mentirnos.

El pasado miércoles me pasé más de una hora hablando con un inversor local sobre el mercado inmobiliario argentino. Ambos coincidíamos en el diagnóstico: casi no existen las operaciones inmobiliarias, el mercado está paralizado, pero los precios que piden los vendedores no bajan.

Este inversor, que estaba buscando casas para mudarse de un “barrio abierto” a un “barrio cerrado”, para escapar de la inseguridad, está hace casi dos años siguiendo el mercado y viendo las mismas casas, que salvo muy pocas excepciones, seguían sin venderse pero también sin bajar de precio.

Si bien los dueños no logran su objetivo de vender sus propiedades, tampoco toman la decisión más racional, ante este escenario, de bajar el precio que están pidiendo por su propiedad. Los únicos dueños que pueden vender son aquellos que de una forma abierta o escondida bajan el precio de la propiedad entre un 30% o un 40%. Esos propietarios si pueden vender. Pero por ahora, son muy pocos casos.

Frente a este diagnostico algunos especialistas y periodistas dicen que esto significa que los precios de las propiedades en la Argentina no bajan. Que lo que ocurre es que casi no hay operaciones pero que a pesar de ello los precios no se mueven o bajan muy poco.

Mi visión es totalmente diferente.  Desde mi punto de vista los precios de las propiedades inmobiliarias si bajaron en la Argentina. ¿Cuánto bajaron? Entre un 30% y un 40% desde la implantación del cepo cambiario en el noviembre de 2011.

Las estadísticas no muestran esto porque toman los precios que los propietarios piden para vender sus casas. Los precios “publicados” en los diarios o portales de Internet. Pero tomar como precio este valor, especialmente en un mercado sin operaciones, es una locura.

Para hacer una estadística certera del mercado inmobiliario actual, un mercado casi sin operaciones, hay que tomar solo los precios de las propiedades que sí se venden. En un mercado con un nivel de operaciones normal, es decir, un mercado donde las propiedades en promedio se venden dentro de los primeros seis meses de ser publicadas, tiene sentido la práctica habitual de tomar los precios publicados en los medios para sacar un valor promedio de la propiedad.

Pero en un mercado sin operaciones esto no tiene ningún sentido. ¿Qué sentido tiene considerar un precio que nadie convalida? Esta es simplemente otra de las grandes mentiras argentinas.

Parece que la mayor herencia de esta década kirchernista será la mentira. Mentimos sobre la inflación, sobre la cantidad de pobres, sobre el crecimiento, sobre el producto bruto interno, sobre el valor del dólar, sobre la corrupción. Pero también mentimos sobre el valor de las propiedades.

A diferencia de otras de las mentiras actuales, esta puede ser una mentira que nadie quiere reconocer. Ni los involucrados en el mercado ni los dueños de las propiedades la quieren ver. Todos, en conjunto, formamos una “asociación ilícita” para mentirnos mutuamente y esconder la realidad. Miramos para otro lado.

Es que reconocer una pérdida no es fácil. A nadie le gusta hacerlo. Si podemos postergar el momento donde tenemos que afrontar esta realidad mucho mejor. En eso estamos durante los últimos años los argentinos. Nadie hace nada. Nadie actúa. Todos quedamos paralizados ante tanta locura.

Pero más allá de esto la pregunta clave es si es sostenible esta situación. ¿Podremos convivir muchos años más con el mercado inmobiliario paralizado?  ¿Podrán los vendedores seguir postergando el deseo o la necesidad de vender sus propiedades indefinidamente?

Mi impresión es que esto no va a ocurrir. Y que en algún momento no tan lejano los vendedores van a estar en una situación mucho más complicada que la actual y esto los obligará a bajar los precios de sus propiedades para venderlas.  Ahí sí, los especialistas van a, finalmente, reconocer la baja en el valor de los activos inmobiliarios argentinos.

Para entender este punto comencemos preguntando por qué una persona que quiere vender su propiedad y no la vende, decide no bajar el precio de su propiedad. La respuesta a esta pregunta es clara. El vendedor no baja el precio porque no está apurado para vender su propiedad. Y no está apurado porque de alguna manera tiene dinero para vivir y mantener su nivel de vida mas o menos constante.

Las crisis de los mercados inmobiliarios  se dan cuando las personas no tienen dinero para vivir, para mantener su nivel de vida. O para pagar sus deudas, estén relacionadas a la propiedad o no. Cuando esto ocurre estas personas están urgidas por vender. A cualquier precio. No tienen resto para darse el lujo de no vender su propiedad por años. Tienen que vender al precio que sea.

En la Argentina de los últimos dos años esa situación no se dio. Las personas siguieron teniendo ingresos. No importa si esos ingresos fueron artificiales o no. Pero lo concreto es que podían seguir viviendo sin necesidad de vender su activo inmobiliario.

Ahora, ¿qué pasará cuando las personas ya no tengan más resto para mantener su nivel de vida? ¿Seguirán esperando sin bajar los precios?

Por supuesto que no. Pronto la Argentina entrará en esta etapa. Una etapa de mayor recesión, de menos dinero en poder de las personas. Entraremos en la etapa de la urgencia en la venta. Esos ocurrirá cuando las reservas personales que muchos están consumiendo desde hace por lo menos un par de años se acaben.  Y cuando los ingresos nuevos se detengan o disminuyan sustancialmente.

Los síntomas de esta incipiente recesión ya se ven por todos lados en la economía local. En realidad, el gobierno está pudiendo mantener el tipo de cambio estable a costa de destruir la actividad económica. Pero este es todo un gran tema en si mismo, que me parece mejor abordar el sábado que viene.

Hoy seguro que usted ya estará con ganas de comenzar su fin de semana  y dejar de confrontarse con verdades incomodas. No lo culpo, yo haría lo mismo.

Le deseo un excelente fin de semana,

Federico Tessore

Para Inversor Global Argentina

P.D.: El sábado que viene le prometo que voy a contar por qué el camino de la economía argentina es una recesión muy difícil de evitar.

P.D. 2: Hay muchas alternativas para generar nuevas fuentes de ingresos que lamentablemente quedan afuera de este newsletter por falta de espacio. Por eso estoy escribiendo un mail especial que voy a enviarte este mismo miércoles. Por favor, no dejes de revisar tu casilla.

17 comentarios en “No queremos ver lo obvio

  • Le hago una pregunta usted construyo en algún momento de su vida ?; lidio con albañiles,electricistas, pintores, y demás personal necesario para llevar a cabo la construcción de una casa; o mejor todavía fue a pedir presupuestos por materiales, y al volver a los 15 días los valores ya habían cambiado ? .
    Debo de suponer por sus dichos que nunca lo ha hecho; ya que de haberlo hecho SABRÏA el porque de que los precios de las propiedades no bajen; los precios no bajan ya que están atados al valor de construcción del metro cuadrado.
    No soy un especialista inmobiliario, soy un simple fletero que esta observando el mercado inmobiliario; y lo que si veo, es que mucha gente que quiere comprar esta en su misma situación, esperando que por la crisis económica bajen los valores; lo cual según mi corto entender crea un circulo vicioso que SI esta deteriorando profundamente el mercado.
    Por otro lado permítame estimularlo a que busque con más atención, pues el buen buscador siempre encuentra lo que yo llamo perlas negras; y que se da en todo tipo de ventas; siendo en este caso propiedades que como usted espera, se venden a precios de remate; haciéndolo quien vende por 2 posibles razones : necesidad (lo dice usted) o mejor negocio por delante.
    Suerte en la búsqueda.

    • Brillante descripción de la brecha entrr quienes analizan la “oferta” y la “demanda”, sin entender el concepto de costo de reposición. Acabo de hacer cotizar “llave en mano” una obra en Saavedra de 2.300 M2 vendibles. Y solo por obra (sin costos indirectos ni tierra), hoy (4-2015) cuesta U$S 1.200 a $ 12,40. Con tierra a 500 e indirectos por un 25% el costo total, arroja 2.000 como GENUINO (sin mentirnos) costo para desarrollar emprendimientos, para vender ¿a cuánto? Mientras la demanda no digiera esta realidad, la oferta seguirá disociada ya que nadie invierte para morir a la salida…

      • Arriba contestaba este punto Nestor, el costo de reposición en el mercado solo le importa al que fabrica el bien…., a los compradores no les importa…, la fijación del precio va por otro lado…, saludos

    • Hola Eduardo, gracias por el comentario.

      Los precios de las propiedades nada tienen que ver con el costo de construcción. Sin duda esos costos son una parámetro que toman los desarrolladores para fijar los precios deseados de venta. Pero lo que termina fijando el precio no es el costo sino la oferta y la demanda.

      Cuando no hay demanda y si hay oferta, los precios bajan y las propiedades se compran por debajo del valor de reposición. Es decir, se compran mas baratas de lo que salen construir. Eso es lo que paso con la crisis del mercado norteamericano de 2009 por ejemplo. Durante varios años se vendieron propiedades por debajo del costo. Aun hoy, seis años después de la crisis se consiguen propiedades pro debajo del costo.

      Y mucho mas en España donde se construyeron propiedades que no tienen valor, porque están en el medio de la nada. El costo no tienen ninguna participación en la fijación del precio final.

      Respecto a su ultimo comentario de que hay propiedades que si bajaron de valor, si efectivamente, eso es lo que decía en la nota….

      Lo que digo es que pronto esa situación va a ser generalizada…

      Saludos

      • Disculpame que difiera con lo que decís; creo que no podes comparar ni el mercado inmobiliario de EEUU ni el Español con el nuestro, y menos aún las crisis (estafas) que sufrieron ambos países con lo que esta sucediendo en el nuestro.
        En España el valor de las propiedades estaba tres o cuatro veces por encima de nuestros valores, y si mal no recuerdo de lo leído últimamente, los valores actuales están al mismo nivel que los nuestros.
        En EEUU también se creo una burbuja inmobiliaria gigante por el accionar engañoso de los bancos ( siendo el principal de ellos quien nos calificaba a nosotros con el riesgo país ); y discúlpame si en algo me equivoco, te vuelvo a repetir que soy un simple fletero al que le gusta leer, y no un economista; es decir soy uno más del montón que trata de adecuarse a la situación actual del país y, tratando de capear la desaceleración que estamos viviendo. pero creo que por el momento la estamos viviendo mucho más liviana que el resto del mundo.
        Yo soy propietario y también tengo a la venta (usado), y te puedo asegurar que a no ser que me este muriendo de hambre o necesite efectivo por enfermedad, no voy a vender más barato de lo que me costaría reponer; y no creo tener mi propiedad sobrevaluada ya que dentro de un barrio privado estoy vendiendo a 850 U$S el m2 con lote de 600 m2, y como comento Néstor más arriba el m2 esta a 1200 U$S sin indirectos y sin terreno. Creo que nadie que este en su sano juicio lo haría.
        Por otra parte si compras una propiedad nueva y muy barata ( con valores muy inferiores al valor de construcción ), es muy probable que en 2 o 3 años lo vas a estar lamentando, ya que nadie invierte para perder; en tal caso tenes una o dos posibilidades de encontrar una perla negra contra ocho o nueve de encontrarte con algún constructor que achico precio y ! calidad ¡, que los hay, como en todos los gremios.
        Ahora bien, en mi caso particular yo me muevo en la zona de Tigre y Malvinas Argentinas; y los valores que veo están dentro de lo razonable (salvo alguna excepción que he visto de 1 a 1,8 millón de U$S por propiedades que no los valen ni de casualidad) , pero como bien comentas no se vende nada, es muy cierto. Pero aquí es donde no podemos compararnos con los mercados del exterior, ya que si bien los precios no bajan, tampoco son desorbitantes como lo fueron en EEUU y España; creo que aquí son más reales.
        Pero también considero, que la baja venta se debe más a que la gente esta asustada con tanta mala onda que circula en los medios, que al hecho de que los precios estén inflados.

        • Me parece muy arbitrario medir el precio de las propiedades del 2011 al 2015.¿Porque no miden el precio de la propiedades del 2003 al 2015 si vas a ligar todo a los K Tessore?
          Yo en los ultimos meses puse en venta una propiedad y a las 3 semanas la vendi un 10% abajo del valor del 2011, pero un 500% arriba del 2003.
          Puse otra a la venta un 5% abajo del precio del 2011 y a las dos semanas rechaze una oferta del 15% abajo del 2011.
          Y hay muchos interesados y gente que viene a verla, asi que a la brevedad seguramente la venderé.
          Te aviso soy ultra anti este gobierno.
          Pero soy mas anti vende humos.
          Al igual que Eduardo soy un humilde fletero.
          Coordialmente

  • A propósito… ¿Cuál es el costo de oportunidad del posicionamiento inmobiliario desde
    antes del 2011 a la fecha cuando la realidad es que LOS PRECIOS DE REALIZACIÓN
    INMEDIATA DE LOS INMUEBLES ARGENTINOS ESTÁN EN FRANCA CAÍDA LIBRE VERTICAL CON
    TENDENCIA BAJISTA SIN HALLAR PISO ALGUNO frente a todas las alternativas de inversiones seguras, transparentes,
    líquidas y rentables verdaderamente existentes, comprobables y comprobadas que
    ofrecen los Mercados de Capitales?

  • En un pais donde las deudas se repagan solas con la inflación, el peso de las deudas es menos fuerte que en los países serios, por lo que la crisis afecta en menor manera el valor de los bienes reales. Coincido que cuando golpee la inevitable crisis de sinceramiento económico post-electoral, los precios van a bajar en dólares pero obviamente no en pesos.

  • SE TRATA DE UNA PÉSIMA GESTIÓN DE RIESGO Y DE UNA GRAVE PATOLOGÍA
    PSICOLÓGICA EXISTENTES… CREER QUE UNA
    PÉRDIDA NO ES TAL HASTA QUE ÉSTA NO SE MATERIALICE VÍA LA REALIZACIÓN DE LA
    MISMA POR NO AJUSTARSE SOMETIÉNDOSE AL VEREDICTO DEL MERCADO, ES UN ERROR
    GARRAFAL SEÑERO –POR LO DESTACADO E ILUSTRE- DEL SECTOR INMOBILIARIO ARGENTINO
    QUE SÓLO INCREMENTA LAS PÉRDIDAS NO ASUMIDAS OBVIANDO EL COMPONENTE TENDENCIAL
    –ALZA Y BAJA- DE TODO MERCADO QUE SE PRECIE DE SERLO Y DEMOSTRATIVO DE UNA
    PÉSIMA GESTIÓN DE RIESGO AMÉN DE UNA GRAVE PATOLOGÍA PSICOLÓGICA.

  • Federico: ¿Es inevitable la baja? ¿Por qué los vendedores no podrían aguantar por ejemplo dos años a que pase la crisis?

    • Hola Vicente, creo que podría ser evitable, todo depende de quien gane y que haga. Si hace las cosas muy bien de tal forma de ajustar todos los desequilibrios del país rápido y esto atrae inversion rápido, puede pasar. Pero lo veo un tanto complicado. Saludos!

      • Tessore,

        ¿Me podrias decir fundamentos para pensar que los departamentos y casas en capital van a subir en los proximos 3 o 4 años?
        Saludos

  • Estimados, buen dia , muy interesantes los comentarios, queria solo agregar que creo que sin duda el efecto oferta, demanda en el ajuste de precios hay que agregarle, el nivel general de ingresos de los actores, las bajas en los precios inmobiliarios se dan cuando el nivel de ingresos baja sensiblemente y a algunos vendedores no les queda otra que vender, los que pueden esperar , alquilan o simplemente esperan, a que el ciclo se revierta.

  • Hasta que no se levante el cepo no se sabra cual es el precio real de las propiedades,de eso nadie tiene dudas.Tal vez bajen de precio solo quien tenga urgencia en vender, ahora decir que las propiedades “que hoy NO estan en el mercado ” o sea el 90 % bajan un 30-40 % ,es una mentira grande como una casa.No se dejen engañar si no tiene que vender, no venda .

    • ¿Esta segura Doña?
      ¿Y si gana el FPV a usted no le da miedo que el paralelo se dispare como Venezuela?
      ¿No le da miedo que las restricciones aumenten y sea casi imposible sacar dinero de Argentina y hasta salir del pais?
      Doña, ¿gane quien gane, que fundamento hay para pensar que el valor de la propiedades se va a apreciar?
      ¿Usted no cree que si gana el FPV la presion impositiva a la clase media va a ser mucho mas dura con 4 años de gobierno por delante?
      ¿Y si la bomba es verdad?
      Si yo tuviera propiedades venderia.
      Saludos Doña, el Licenciado(de profesion fletero)

  • Sos un chanta Tessore, hace años que queres vender tus newsletter CATASTROGE y aca estamos. Te aclaro que soy ultra anti K. Pero lo que escribis es una mentira, vos sabras el fin con el que lo haces. ¿Cuantas propiedades publicaste en los ultimos meses? Lo que decis no es verdad. Si bien la propiedades en los ultimos cayeron, no fue mas de un 15%(si la queres vender rapido).
    Ademas ya que hablas tanto de este gobierno de garcas, ¿porque evitas decir cuanto se apreciaron las propiedades del 2003 al 2015?
    Estas agarrando el pico y llendo al valle.
    ¿Si vas a hablar de este gobirno y las propiedades habla del 2015 al 2013, y no del 2011 al 2015?

    ¿Que paso con el newsletter que vendias despues de enchufarte una publicidad de audio de media hora, se cumplio tu catastrofe?

    Un abrazo, capo, buen fin de semana

  • Comentario exacto de lo que pasa en el mercado inmobiliario, precisamente, los que no lo entienden; siguen creyendo que los valores son ajenos a los desastres económicos.
    Cuando se produzca el ajuste en ciernes, muchos valores, sino todos serán increibles; por lo bajos.
    Los ladrillos no se comen, se negocian, cuando se puede.

Los comentarios están cerrados.